À force d'annoncer que le marché immobilier a touché le fond, les promoteurs français finissent par manquer de superlatifs. Les ventes de logements neufs ont encore plongé de 24,4 % entre juillet et septembre 2026, par rapport à la même période l'an dernier. Avec 15 102 réservations, le secteur atteint un nouveau plancher historique depuis le lancement de l'observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), en 2009. Sur les neuf premiers mois de l'année, à peine 55 964 logements ont trouvé acquéreur, soit une baisse de 16,6 %.

« Je vous dis à chaque trimestre qu'on va toucher le fond », a lâché Pascal Boulanger, président de la FPI, jeudi 12 novembre, lors de la présentation des résultats. Derrière cette succession de records négatifs, c'est toute une filière qui vacille. La promotion immobilière, qui employait 35 000 personnes avant la crise de 2022, ne compte plus que 22 650 salariés. Et les perspectives d'une reprise rapide paraissent de plus en plus incertaines.

Des programmes abandonnés avant même le début des travaux

Faute d'acheteurs, de nombreux promoteurs préfèrent désormais renoncer à leurs projets plutôt que de prendre le risque d'engager des millions d'euros dans des constructions dont la commercialisation reste incertaine. Au troisième trimestre, seulement 9 140 nouveaux logements ont été mis en vente, soit 32,1 % de moins qu'un an auparavant. Les retraits de commercialisation représentent, eux, l'équivalent de 28 % des logements proposés sur cette période, contre 17 % un an plus tôt.

Les difficultés touchent aussi bien les ménages souhaitant devenir propriétaires que les investisseurs. Les ventes aux propriétaires occupants reculent de 16,7 %, tandis que celles réalisées en bloc, principalement auprès des bailleurs sociaux et des acteurs du logement intermédiaire, s'effondrent de 39,6 %. Ces derniers jouent pourtant un rôle essentiel dans le financement des opérations immobilières, en achetant parfois plusieurs dizaines de logements avant leur construction.

« C'est bien l'investisseur qui permet de déclencher le programme », rappelle Pascal Boulanger, qui souligne que l'absence de ces premiers acheteurs empêche ensuite les autres ventes. Le ralentissement menace donc directement l'offre future, dans un pays où les difficultés pour se loger restent particulièrement importantes dans les grandes agglomérations.

Un appartement neuf coûte encore plus de 5 000 euros le mètre carré

Malgré l'effondrement de la demande, les prix demeurent élevés. Au troisième trimestre, un logement collectif neuf se vendait en moyenne 5 040 euros le mètre carré, selon la FPI, contre 5 146 euros au trimestre précédent. En Île-de-France, les prix dépassent même 5 630 euros le mètre carré. Pour un appartement de 60 mètres carrés, cela représente un investissement de plus de 300 000 euros au niveau national, hors frais annexes.

Le renchérissement du crédit immobilier, la hausse des coûts de construction et l'incertitude économique pèsent sur les décisions d'achat. Les promoteurs réclament désormais une amélioration du dispositif fiscal destiné aux investisseurs locatifs et la prolongation du prêt à taux zéro, alors que le gouvernement s'était engagé en janvier à soutenir la production de deux millions de logements d'ici 2030.

« Nous voulons y croire encore, mais nous n'avons plus le temps d'attendre », prévient Pascal Boulanger, qui appelle le Premier ministre Sébastien Lecornu à agir dès l'examen du budget 2027. Les professionnels espèrent notamment renforcer le dispositif Jeanbrun, destiné à encourager l'investissement locatif. Un projet de loi sur le logement doit également arriver à l'Assemblée nationale lundi 16 novembre, après plusieurs années durant lesquelles la construction neuve n'a cessé de perdre du terrain.