Dans les grandes métropoles, devenir propriétaire relève de plus en plus du parcours d’obstacles. À Paris, Lyon ou Bordeaux, la hausse des prix du foncier a progressivement exclu une partie des classes moyennes du marché immobilier. Dans ce contexte, les pouvoirs publics cherchent à développer des mécanismes alternatifs pour relancer l’accession à la propriété.
Parmi eux, le bail réel solidaire, ou BRS, gagne du terrain. Introduit par la loi Alur en 2014 puis opérationnel depuis 2016, ce dispositif repose sur un principe simple mais encore déroutant pour de nombreux acquéreurs : dissocier le foncier du bâti afin de réduire le prix d’achat.
Devenir propriétaire sans posséder le sol
Concrètement, l’acheteur acquiert uniquement les murs de son logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire. Ces structures, à but non lucratif et agréées par l’État, conservent le foncier sur le long terme afin d’en maîtriser le coût.
En contrepartie, l’acquéreur signe un bail de longue durée, généralement compris entre 18 et 99 ans, et verse une redevance mensuelle. Ce montage permet de réduire significativement le prix d’acquisition, souvent de 20 à 40 % selon les territoires.
Le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires souligne que le dispositif vise « à faciliter l’accession sociale à la propriété dans les zones où le marché immobilier est tendu ». Dans certaines opérations en Île-de-France, des logements sont ainsi commercialisés autour de 5.000 euros le mètre carré, bien en dessous des niveaux du marché.
Un modèle verrouillé contre la spéculation
Cette décote a une contrepartie : le BRS est strictement encadré. L’achat est réservé à des ménages sous plafonds de ressources et le logement doit être occupé en résidence principale.
Surtout, la revente est plafonnée. Le prix est déterminé selon une formule fixée dès l’origine, intégrant notamment l’évolution d’un indice. L’objectif est clair : empêcher toute spéculation et maintenir durablement ces logements dans le parc abordable.
Auditionnée au Sénat, Emmanuelle Cosse résume cette philosophie : « Le bail réel solidaire permet de produire une offre de logements durablement abordables, en dehors des logiques spéculatives. »
Ce cadre peut dérouter certains acquéreurs, habitués à considérer l’immobilier comme un placement. Le BRS s’inscrit au contraire dans une logique d’usage, plus proche de l’habitat que de l’investissement.
Une montée en puissance encore contrainte
Porté par les collectivités locales, le dispositif connaît une montée en puissance progressive. Des programmes se développent dans les grandes agglomérations, notamment là où la pression foncière est la plus forte.
Mais à l’échelle nationale, son poids reste encore limité. Dans un rapport publié en 2024, la Cour des comptes observe que « le bail réel solidaire constitue un outil intéressant mais dont la montée en charge reste limitée au regard des besoins ».
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Le principal frein demeure l’accès au foncier, rare et coûteux dans les zones tendues. À cela s’ajoute un manque de visibilité auprès du grand public, qui freine encore son développement.
Un levier ciblé dans une crise structurelle
Le BRS s’adresse avant tout à une catégorie intermédiaire : des ménages exclus du logement social mais qui ne peuvent plus acheter aux prix du marché. En cela, il comble une zone grise de plus en plus large dans les grandes villes.
Pour les acteurs du secteur, il s’agit d’un outil utile mais qui ne peut, à lui seul, répondre à l’ampleur de la crise du logement. Son développement dépendra autant de la mobilisation du foncier que de sa capacité à convaincre les ménages d’adopter ce modèle hybride.